這才是2019年買房的正確理念,請轉發給你的朋友!

欄目:廣西房產 ┊ 發布時間:2019-03-27 ┊ 人氣:

 了解樓市的第一課


樓市的第一課,就是搞清楚真正的市場是什么樣的——什么是新房,什么是二手房。

有人看了會說,這還不簡單,新房就是期房,開發商賣的房子,二手房就是已經下了房本被人買過的房子。

其實,事情沒那么簡單。

新房和二手房,是兩個完全不同的市場。

直到現在,不少人還以為新房市場和二手房市場是互通互聯的,買什么房子都是買,有什么區別。

其實這種認知是錯誤的,新房市場與二手房市場是割裂開來的兩個市場,他們所面對的人群完全不一樣。

為了便于理解,我們設想下買新房和二手房的過程。

對于小白來說,買新房是最省時省力的。首先進入裝修的金碧輝煌的售樓處,然后美貌的售樓小姐帶你來到精致的沙盤,一對一的為你介紹樓盤信息,隨后為你遞上剛泡好的茶水。



預付定金,簽合同,等網簽,辦貸款一條龍服務。

每一步都有人提醒你怎么做,

每一步都不需要你自己籌備、計劃。

但如果買二手房,需要你要自己學會熟悉地段,熟悉周邊小區的情況,再一個個看房源,和賣家討價還價。好不容易確定了房源,還要核實產權、簽定購房合同、交納稅費、辦理過戶、甚至水電等生活費用的交代等等。

這里很多個環節都是需求買賣雙方同時參與的,

每一步都需要你親力親為,

每一步都有陷阱和漏洞。

所以,從實際操作角度來講,新房是easy模式,二手房是hard模式。

再看具體的付款方式。

很多人認為,買房要看房子的總價,這是不對的。

我相信很多外地打工,家境不是那么好的朋友有一點深刻的體會:靠著自己的打拼,月供省吃儉用是可以還上的,難度最大的是首付的錢。

以新房、二手房都是總價100萬為例。首付需要30%計算。

新房總價100萬,只需要支付首付30萬,余下貸款70萬,再交1%-3%的契稅就可以了。

二手房總價100萬,如果是次新房,那么評估價打9折,是90萬。貸款要按照90萬總價來計算,只能貸款63萬。所以二手房首付需要:100-63=37萬。

即使是不計算二手房的中介費、增值稅、個稅,二手房的首付就要比新房多支付7萬。

實際上沒有那么好的事情,中介費是很難避免的,至少要2%,那么還要加2萬。

不想交增值稅,需要房本滿兩年才可以。

不想交個稅,需要賣家名下的唯一住房,而且房本滿五年。

所以,一般情況下,二手房首付金額,加上中介費、稅費,首付40%甚至更多是很正常的。

而現在北上廣深的房價,即便新房首套35%的首付,也是動輒上百萬,對于大部分老百姓而言,都要交齊父母輩的養老錢才能拿的出來,再加上5%以上也實在太過沉重,很多剛需不是不想買二手房,而是被高昂的首付逼到了新房市場中。

比起房子的總價,首付才是買房的最大門檻。

首付,才真正能考驗家底,體現出六個錢包的實力。

所以,造成新房和二手房市場分裂的另外一個原因,就是首付的高低與額外的稅費。

從付款方式來說,新房是easy模式,二手房是hard模式。

02

樹立正確的認知

當我們細致分析了買新房和二手房的具體差別后,我們會發現,買新房和二手房的人,是完全不同的人群。

什么樣的人更喜歡買新房呢?

1、首次置業的人,毫無買房經驗

2、有“初房情節”的人,不喜歡要別人住過的房子

3、只能承擔少量首付,需要多貸款的剛需族

這部分人,是買房群體中的絕大多數。也是支撐樓市最重要的群體。他們還有一個最重要的特點:沒有購房經驗,注定被開發商套路。

什么樣的人更喜歡買二手房呢?

1、有一定置業經驗的人,對所在片區情況比較了解

2、房產投資客,比較務實,更注重性價比

3、有一定資金實力的群體

這部分人,是買房群體中的少數。他們大多是中產階層,買房不容易被忽悠,往往買家比賣家更聰明。

好了,現在我們一定要樹立一個正確的觀念:

新房和二手房,不是一個太極圖,你中有我,我中有你,打成一片。

他們是兩個只有少量面積相交的圓,分別是不同的市場,面對不同的人群。

這一點也是我在實際工作中體會到的。

我之前做房地產策劃的時候,經常寫很多樓盤的競品報告。有一天,我問領導,為什么我們做了這么多競品分析,都是新盤的,二手房小區很少關注?領導告訴我:新房和新房競爭,二手房賣家和賣家競爭,這是完全不同的兩個市場。

好,請注意,接下來的重點:

假如一家開發商在某二手小區旁邊蓋了一棟新樓,二手小區的總價是100萬,新樓盤的品質、所享受到的配套、學校資源等等,都和二手小區一樣。那么開發商新盤的價格,定在什么范圍內合適?

答案是120萬左右。

由于房地產市場是壟斷的,所以開發商以獲取最大利潤為目的,定價只需要考慮買得起房子的那部分人最大的承受極限即可。

該區域二手小區總價是100萬,以首套房計算,那么實際支付的首付就要40萬左右(上文已經說過)。說明該區域人可以接受的支付門檻是首付40萬。那么新盤的首付支付門檻也是40萬,按照首套房三成首付計算,總價可以賣到120萬。

當然真實情況比較復雜,為了便于大家理解,這是一個簡化了的市場模型。

這個案例要說明的結論是:正常情況下,同一區域品質相同的新房和次新二手房,差價在20%是合理的。(請注意這里是正常情況下,新房和二手房價格倒掛的問題,下文會具體解釋)

你覺得很奇怪很荒誕嗎?明明是同樣的品質,同樣的地段,新房就可以比二手房高出20%的價格來?

因為新房和二手房的市場不重合。

小白們完全不會意識到,他們要買的新房,價格120萬,實際只值100萬。

多出來的20萬,是開發商做出的溢價。

這部分溢價,包括售樓處的裝修費用、售樓小姐的工資、營銷費用等等等等。

但實際上,120萬的房子,一旦進入二手房市場,再轉讓立馬要打八折。

買新房,就意味著選擇了easy模式,easy模式也就意味著享受更簡單的流程,更舒適的服務,付更多的錢。
03

新房和二手房的獲利機會

看完第二部分,你會知道,在正常情況下,新房往往都有溢價,真正的成交價格,還是要看二手房市場。

那么,是不是新房就不建議買了呢?還是要根據具體情況而定。

這里就用到一個小技巧:看新房和二手房的價差。

上文提到:正常情況下,同一區域品質相同的新房和次新二手房,差價在15-20%是合理的。

在差價比較合理的時候,貓叔更推薦有經濟實力的買家買二手房。

差價不合理的時候,要分情況討論。

一手房的價格,是開發商自己定價,而開發商對樓市的敏感程度,取決于拿地成本、融資利率等等,他們是先知先覺的群體。而二手房的價格,掌握在上萬個散戶一樣的賣家手里,他們對房價是比較遲鈍的,后知后覺的。所以二手房的價格,會受到一手房的很大影響。

樓市上行期:新房價格-二手房價格>20%

往往大牛市到來之前,就有很多開發商瘋狂拿地,提高新房價格了。這個時候二手房賣家是后知后覺,懵懵懂懂的,只有零星幾個對價格比較敏感的賣家提高掛牌價格。所以,這個時候,新房價格就脫離了20%價差范圍,比二手房高出了一大截。

請問這個時候,你要買新房還是二手?肯定是二手。因為新房價格已經漲上去了,二手正處于剛剛要啟動上漲的階段。

樓市調控期:二手房價格>新房價格

當房價上漲過快,樓市過熱的時候,就需要調控了。而二手房市場,政府是很難調控的,因為是千千萬萬賣家自由定價,調控起來很麻煩。這個時候,政府要拿新房開刀,要求開發商一律不能隨便抬高價格賣,給每一個樓盤設置一個比較低的“備案指導價”。

備案指導價是什么意思呢?新房只有拿到銷售許可證了才能賣房,而想要拿銷售許可證,就必須按照備案指導價格開盤。也就是說,政府要強行壓著開發商讓利。

所以這一階段,新房的價格被壓得很低。開發商沒錢可賺,要么不開盤,要么綁定車位、茶水費、裝修費多要錢。而二手房的價格要比新房高了很多。

這個時候,買入二手房,會有巨大風險。價差反常即為妖。當二手房比新房高的時候,要么新房價格漲,要么二手價格跌。

因為備案價限制,新房價格不能隨便漲,二手價格一定會跌。

所以一定要買新房。

樓市下行期:新房價格-二手房價格<20%

當房價下跌的時候,新房和二手房會出現罕見的“搶客”現象,對市場行情敏感的開發商往往會搶先降價。去年下半年和今年開春,就出現了多個地區萬科、恒大降價的現象。

這時候新房價格的利潤空間壓縮,而二手房市場賣家,更傾向于觀望,而不是主動降價——新房降價了?大不了我等樓市回暖在賣,堅決不降價,哼。

所以此階段買入新房又會比較劃算。

好了,我估計很少有人會把新房和二手房市場分析的這么細致,希望大家多死點腦細胞,把里邊的邏輯搞清楚。

對于貓叔來說,最大的努力就是宏觀方向給一個樓市的大概走勢,讓你知道大概的實操過程,而真正的機會則是要靠自己去找出來。

多跑,多看,不會錯。祝今年有買房需求的人,都能找到最適合自己的買入時機。

更多精選報道盡在廣西新聞網

67彩票 双桥区 | 灵石县 | 大宁县 | 南木林县 | 舒兰市 | 左贡县 | 松桃 | 巴林右旗 | 木里 | 漳浦县 | 钟山县 | 庄浪县 | 兴海县 | 绩溪县 | 乐山市 | 泽普县 | 道孚县 | 江源县 | 南丹县 | 沙坪坝区 | 五河县 | 田东县 | 洞口县 | 册亨县 | 东安县 | 宣城市 | 大洼县 | 射阳县 | 丹棱县 | 曲周县 | 潮安县 | 苍南县 | 腾冲县 | 体育 | 拉孜县 | 巍山 | 应城市 | 陵水 | 南雄市 | 淅川县 | 甘肃省 | 海兴县 | 车险 | 监利县 | 烟台市 | 平顺县 | 凤阳县 | 凤山市 | 东海县 | 衡东县 | 诸城市 | 巨野县 | 千阳县 | 凯里市 | 南部县 | 志丹县 | 普洱 | 石城县 | 如皋市 | 东台市 | 白朗县 | 启东市 | 邻水 | 雷波县 | 顺昌县 | 华蓥市 | 堆龙德庆县 | 明光市 | 铜鼓县 | 汉中市 | 武隆县 | 彭泽县 | 常宁市 | 桐乡市 | 石泉县 | 许昌县 | 鄂伦春自治旗 | 双江 | 河池市 | 长垣县 | 五莲县 | 玉屏 | 霸州市 | 南雄市 | 南木林县 | 乌海市 | 武汉市 | 崇义县 | 泽州县 | 高雄县 | 和龙市 | 贡嘎县 | 绍兴市 | 康乐县 | 祁东县 | 太仆寺旗 | 德庆县 | 金坛市 | 荔波县 | 丹阳市 | 永胜县 | 阿城市 | 政和县 | 米脂县 | 无极县 | 阿巴嘎旗 | 新平 | 大方县 | 稻城县 | 平南县 | 平果县 | 东山县 | 绥中县 | 扎兰屯市 | 韶山市 | 静乐县 | 子洲县 | 宁国市 | 建阳市 | 荔波县 | 西城区 | 呼伦贝尔市 | 临沭县 | 禹城市 | 江山市 | 泰宁县 | 巢湖市 | 鲁山县 | 搜索 | 麻城市 | 奈曼旗 | 元阳县 | 当阳市 | 密山市 | 积石山 | 宝兴县 | 苏尼特右旗 | 安岳县 | 城固县 | 普洱 | 黔西县 | 谢通门县 | 连平县 | 崇阳县 | 南乐县 | 罗山县 | 临漳县 | 南溪县 | 濉溪县 | 宜阳县 | 绩溪县 | 小金县 | 潍坊市 | 金阳县 | 阿尔山市 | 汝州市 | 拉孜县 | 天祝 | 吉木乃县 | 米泉市 | 资讯 | 宁南县 | 平和县 | 邵阳市 | 青岛市 | 咸丰县 | 呼伦贝尔市 | 和硕县 | 长汀县 | 文化 | 阿荣旗 | 新田县 | 定西市 | 青田县 | 宿迁市 | 龙南县 | 泸定县 | 丰都县 | 襄樊市 | 宿州市 | 锡林浩特市 | 洞头县 | 本溪市 | 云南省 | 图们市 | 乌苏市 | 宿松县 | 师宗县 | 洪泽县 | 郴州市 | 临泽县 | 灵丘县 | 建始县 | 双牌县 | 亳州市 | 武安市 | 高尔夫 | 若羌县 | 那曲县 | 于都县 | 嵊泗县 | 潞西市 | 扎兰屯市 | 开封市 | 镇赉县 | 日土县 | 扎兰屯市 | 灵山县 | 彭水 | 兴海县 | 大兴区 | 衡阳县 | 禹州市 | 永丰县 | 安新县 | 阿拉善右旗 | 绥宁县 | 霍山县 | 和政县 | 亳州市 | 台南市 | 大田县 | 云龙县 | 磴口县 | 来宾市 | 水城县 | 邮箱 | 清河县 | 肇源县 | 界首市 | 公主岭市 | 凌海市 | 霍山县 | 绥芬河市 | 宿州市 | 芮城县 | 扶风县 | 无棣县 | 南投市 | 分宜县 | 山阳县 | 白城市 | 三亚市 | 玉龙 | 甘南县 | 方城县 | 名山县 | 浠水县 | 汝南县 | 金湖县 | 印江 |